Eine zentrale Frage im Zusammenhang mit den neuen Regelungen zur Mindestbefristung lautet: Wann gilt ein Vermieter rechtlich als Unternehmer – und wann nicht? Denn genau davon hängt ab, ob die neue Mindestbefristung von fünf Jahren anzuwenden ist oder weiterhin drei Jahre möglich sind.
Als Unternehmer gilt, wer eine Vermietung nicht bloß gelegentlich, sondern auf gewisse Dauer und mit wirtschaftlicher Organisation betreibt. Entscheidend ist dabei nicht, ob die Vermietung haupt- oder nebenberuflich erfolgt, sondern wie sie nach außen auftritt.
Typische Merkmale einer unternehmerischen Vermietung:
Ein Vermieter wird in der Praxis häufig als Unternehmer eingestuft, wenn eines oder mehrere der folgenden Kriterien zutreffen:
- Vermietung von mehreren Wohnungen oder Objekten
- regelmäßige Vermietungstätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht
- Nutzung von Hausverwaltungen, Maklern oder professionellen Vertragsmustern
- Auftreten als Vermieter gegenüber einer Vielzahl wechselnder Mieter
- Vermietung im Rahmen einer Gesellschaft (z. B. GmbH, OG, KG)Teilweise auch: umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft
In diesen Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass eine gewisse wirtschaftliche Stärke und Erfahrung vorhanden ist – und wendet daher strengere Schutzvorschriften zugunsten der Mieter an.
Wann gilt man in der Regel nicht als Unternehmer?
Als Privatvermieter (Nicht-Unternehmer) gelten meist Personen, die:
nur eine einzelne Wohnung oder ein einzelnes Haus vermieten
- keine organisatorische Struktur aufgebaut haben
- nicht laufend neue Mietverhältnisse abschließen
- nicht am Markt wie ein professioneller Anbieter auftreten
In diesen Fällen bleibt es auch 2026 bei der Mindestbefristung von drei Jahren.
Warum diese Unterscheidung so wichtig ist:
Die Einstufung als Unternehmer hat konkrete rechtliche Folgen, unter anderem:
Mindestbefristung:
- Unternehmer → mindestens 5 Jahre
- Nicht-Unternehmer → weiterhin 3 Jahre
- stärkere Anwendung von konsumentenschutzrechtlichen Bestimmungen höhere Anforderungen an Vertragsgestaltung und Transparenz
Praxis-Tipp:
Gerade bei Grenzfällen (z. B. zwei Wohnungen, gemeinsame Vermietung mit Partner, Nutzung einer Hausverwaltung) ist eine individuelle Prüfung sinnvoll. Denn ob jemand als Unternehmer gilt, entscheidet sich immer nach dem Gesamtbild – nicht nach einem einzelnen Merkmal.
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