Vermietung 2026: Was sich ändert und worauf Vermieter jetzt achten sollten

Mit 1.1.2026 sind in Österreich zentrale Änderungen im Mietrecht in Kraft getreten – besonders relevant für Vermieterinnen und Vermieter sind zwei Bereiche: Befristungen und Indexanpassungen (Wertsicherung). Ziel der neuen Regeln ist es, Mietsteigerungen bei hoher Inflation zu dämpfen und mehr Planbarkeit zu schaffen.

1. Mindestbefristung: jetzt grundsätzlich 5 Jahre (bei unternehmerischer Vermietung)

Befristete Wohnungsmietverträge müssen seit 1.1.2026 mindestens fünf Jahre dauern, wenn der Vermieter als Unternehmer gilt. Eine wichtige Ausnahme: „kleine“ Vermieter, die nicht als Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzes gelten, dürfen weiterhin drei Jahre befristen.

Praktisch heißt das: Wer gewerblich/unternehmerisch vermietet, sollte seine Standardmietverträge, Verlängerungen und Abläufe (z. B. Befristungs-management) dringend prüfen.

2.Indexanpassung/Wertsicherung: Gesetzlich gedeckelt und nur 1× jährlich

Ab 2026 werden wertsicherungsbedingte Mietzinserhöhungen deutlich stärker reguliert – und zwar nicht nur in klassischen MRG-Bereichen, sondern erstmals auch in Teilen, die bisher „freier“ waren.

Kernpunkte:

• Anpassung nur einmal pro Jahr, grundsätzlich zum 1. April, basierend auf der durchschnittlichen Veränderung des VPI des Vorjahres.
• Dämpfungsmechanismus bei hoher Inflation: Bis 3 % kann voll weitergegeben werden, alles darüber wird nur zur Hälfte berücksichtigt.
• Zusatz-Deckelung im Vollan-wendungsbereich des MRG: Am 1.4.2026 max. +1 %, am 1.4.2027 max. +2 %.

3.Weitere Neuerungen, die viele übersehen

• Die gesetzlichen Änderungen gelten großteils auch für bestehende Mietverträge.
• Rückforderungsansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln wurden neu geregelt (wichtig bei älteren Vertragsmustern).

Fazit für Vermieter:

2026 ist ein „Vertragsjahr“. Wer vermietet, sollte jetzt Mietverträge, Wertsicherungsklauseln, Befristungslogik und Fristen einmal sauber prüfen – am besten bevor Verlängerungen oder Neuabschlüsse anstehen.

Hinweis: Das ist eine allgemeine Info, keine Rechtsberatung.