Versteckte Kosten beim Wohnungskauf

Die Wohnung war ein Schnäppchen – bis die Sondervorschreibung kam:

Was Käufer vor der Unterschrift unbedingt wissen sollten

Der Kaufpreis passt, die Lage gefällt und auch die monatlichen Betriebskosten wirken überschaubar. Gerade bei Eigentumswohnungen kann sich aber nach dem Kauf herausstellen, dass die tatsächlichen Kosten deutlich höher liegen als ursprünglich gedacht. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände, sondern wird gleichzeitig Miteigentümer des gesamten Hauses.

Und genau hier liegt ein Punkt, der bei Kaufentscheidungen oft unterschätzt wird.

In jeder Wohnungseigentumsanlage muss eine Rücklage für zukünftige Aufwendungen gebildet werden. Sie dient beispielsweise dazu, größere Arbeiten am Gebäude zu finanzieren – etwa Sanierungen an Dach oder Fassade, Reparaturen an allgemeinen Leitungen, Arbeiten am Lift oder auch thermische beziehungsweise energietechnische Verbesserungen. Die Höhe der Rücklage sollte daher nicht isoliert betrachtet werden. Viel wichtiger ist die Frage: Welche Arbeiten stehen in den kommenden Jahren tatsächlich an?

Eine hohe Rücklage klingt zunächst beruhigend.

Doch selbst ein gut gefülltes Rücklagenkonto kann schnell aufgebraucht sein, wenn beispielsweise eine größere Dachsanierung, ein neuer Lift oder umfangreiche Fassadenarbeiten notwendig werden. Reicht das angesparte Geld dafür nicht aus, können zusätzliche Finanzierungen notwendig werden. Auch die Aufnahme eines Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen zur Finanzierung größerer Erhaltungsarbeiten dienen.

Deshalb reicht ein Blick auf die Betriebskosten nicht.

In der Praxis erlebe ich immer wieder, dass Kaufinteressenten hauptsächlich fragen: „Wie hoch sind die monatlichen Betriebskosten?“ Diese Zahl ist natürlich wichtig – aber sie ist nur ein Teil davon.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man daher unter anderem prüfen:

• Wie hoch ist die vorhandene Rücklage des Hauses?
• Wie hoch sind die laufenden monatlichen Beiträge zur Rücklage?
• Welche größeren Sanierungsmaßnahmen wurden zuletzt durchgeführt?
• Welche Arbeiten sind bereits beschlossen oder für die nächsten Jahre geplant?
• Gibt es dafür bereits Kostenschätzungen?
• Bestehen Darlehen der Eigentümergemeinschaft?
• Wurde über größere Investitionen bereits diskutiert, auch wenn noch kein endgültiger Beschluss gefasst wurde?
• Gibt es einen besonderen Aufteilungsschlüssel für bestimmte Kosten?

Gerade der letzte Punkt kann durchaus relevant sein. Die Aufwendungen einer Wohnungseigentumsanlage werden grundsätzlich nach den gesetzlichen beziehungsweise vereinbarten Aufteilungsschlüsseln getragen; im Wohnungseigentumsvertrag können dazu wichtige Regelungen enthalten sein. Deshalb sollte auch dieses Dokument vor dem Kauf nicht einfach ungelesen zur Seite gelegt werden. Die Protokolle können mehr verraten als die schönste Besichtigung.

Besonders aufschlussreich sind für mich die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen. Darin findet man manchmal Informationen, die bei einer normalen Wohnungsbesichtigung überhaupt nicht sichtbar sind. Vielleicht wird seit Jahren über eine Fassadensanierung gesprochen. Vielleicht gibt es Probleme mit einem undichten Dach. Vielleicht steht die Erneuerung des Liftes im Raum oder es wurden bereits Angebote für größere Arbeiten eingeholt. Noch ist möglicherweise nichts endgültig beschlossen – trotzdem weiß ein Käufer dadurch, dass in absehbarer Zeit Kosten entstehen könnten.

Auch die jährliche Vorausschau der Hausverwaltung ist deshalb ein wichtiges Dokument. Sie soll Wohnungseigentümer über geplante Arbeiten, erwartete Kosten und die Entwicklung der Rücklage informieren.

Mein Tipp aus fast 30 Jahren Immobilienpraxis:

Bei einer Eigentumswohnung sollte der Blick deshalb niemals nur auf die Wohnung selbst gerichtet sein.

Eine neue Küche, ein schöner Balkon oder ein frisch saniertes Badezimmer fallen bei einer Besichtigung sofort ins Auge. Der Zustand des Daches, die Rücklage der Eigentümergemeinschaft oder ein möglicherweise bevorstehender Lifttausch sind dagegen weniger attraktiv – können finanziell aber wesentlich bedeutender sein.

Vor einer Kaufentscheidung gehören deshalb nicht nur Wohnung und Grundbuch geprüft, sondern auch die wirtschaftliche Situation des gesamten Hauses.

Denn ein wirklich guter Immobilienkauf zeichnet sich nicht nur dadurch aus, dass der Kaufpreis stimmt. Er zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass der Käufer möglichst genau weiß, was er kauft – und welche Kosten in den nächsten Jahren noch auf ihn zukommen könnten.